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Acquisto di un appartamento in locazione

Negli ultimi anni, l’acquisto di appartamenti in locazione è diventato molto popolare. Per legge, in Germania, quasi tutti gli inquilini hanno un contratto a tempo indeterminato, che gli permette di restare nell’appartamento, finché vogliono.

E se Lei dovesse decidere di vendere l’appartamento, lo potrà fare offrendo come vantaggio una rendita aggiuntiva (il canone d’affitto mensile). Nel caso dovesse avere la necessità di liberare l’appartamento in futuro, ha varie soluzioni per farlo. L’acquisto dell’appartamento è simile ad un investimento di denaro in un fondo finanziario, ma con condizioni più favorevoli. Dopo tutto, il fatto di non lasciare vuoti gli appartamenti di proprietà, Le offrirà d’altronde una fonte di rendita addizionale annuale, e le offrirà una rivalorizzazione del suo investimento nel momento della vendita.
Un ulteriore vantaggio di quest’acquisto è che l’inquilino paga tutti i costi comuni (vedi costi comuni) ed il proprietario riceve il canone d’affitto netto (vedi calcolo di redditività netta).

I grandi investori di solito acquistano edifici interi, totalmente in locazione. Gli introiti, di questo tipo di investimento in Germania, sono del 7,12% di media annua. In alcuni casi, le entrate per l’affitto di un immobile possono raggiungere il 20%. Consideri, che il sopralluogo dell’immobile è solo possibile, nel caso esso sia vacante. Nel caso di proprietà in locazione, non è normalmente possibile farlo, la legislazione tedesca protegge la sfera privata del locatario che paga il canone d’affitto, riconoscendogli il diritto di non permettere l’accesso alla sua abitazione a nessuno, ad esclusione del proprietario e al massimo 3 volte all’anno. In tutti i modi, cercheremo di fare del nostro meglio, per organizzare un sopralluogo dell’immobile. Solo se però l’affittuario sarà d’accordo.
Le statistiche dicono che: solo il 18% degli abitanti di Berlino e una media del 43% degli abitanti delle altre città in Germania, posseggono una proprietà immobiliare. Tutto il resto vive in affitto. Per tanto, la domanda di abitazioni in affitto, è esistita ed esisterà sempre, ciò rende l’acquisto di un immobile in locazione un investimento redditizio e sicuro.

Quando potrà aumentare il canone d’affitto e di quanto ?

Il canone d’affitto dell’abitazione può essere aumentato del 20% ogni 3 anni, sempre che non superi il canone massimo della zona /m2 (Mietspiegel).
Il “Mietspiegel” (prospetto d’affitto) è un prospetto che facilita l’amministrazione, e analizza il canone pagato in rapporto ai metri quadrati, in relazione alla zona d’interesse e, determina il canone massimo che può essere richiesto ad un inquilino di lunga data. Questo dato viene annualmente aggiornato però il valore di mercato dipende dalla domanda della zona presa in considerazione.

Esempio:

Se si acquista un immobile già affittato => Innanzitutto si dovrà verificare di quanto si può aumentare il canone d’affitto:
  • Se riuscirà ad aumentare il canone, dovrà aspettare 3 anni.
  • Se non dovesse poter aumentare nei 3 anni, potrà comunque aumentarlo in futuro.
    • se nel primo anno si aumenta il canone del 20%, non potrà aumentare nulla fino al 4° anno successivo
    • se si aumenta il canone del 10% nel primo anno, si potrà aumentarlo di seguito del 10% nei successivi 2 anni.
Se acquista un appartamento vacante => potrà impostare il canone d’affitto che preferisce, l’importante è che sia ragionevole affinché Lei abbia una domanda. Nel momento in cui lei avrà avrà impostato un canone, potrà aumentarlo del 20% ogni 3 anni.
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